ביום ה- 14.10.2009 פורסמה הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 66). בהצעה זו מוצע להאריך את תוקפת תוקפן של הוראות פרק חמישי 3 לחוק – הדנות בנושא ה"חילוף" עד ליום 31.12.2009.
בהזדמנות זו מצאנו לנכון לחזור ולבחון מספר נקודות בדבר הוראות החילוף.
ועדת רבינוביץ' הראשונה המליצה להעניק פטור ממס בעת מכירת נכסי מקרקעין (מבנה עסקי / קרקע חקלאית / דירת מגורים / בניין להשכרה) אשר תמורתם תשמש לרכישת נכסים דומים = שחלוף. המלצות הוועדה יושמו בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, שבא לידי ביטוי בסעיף 49יא לחוק, שנקבע כהוראת שעה, שהוארכה מפעם בפעם, ועתה שוב. הסעיף כאמור מאפשר בתנאים מסוימים חילוף של נכסים מסוימים. נזכיר, כי אין מדובר בפטור מלא, אלא בדחיית מס. היינו, המס בגין הנכס הנמכר יועבר לנכס הנרכש (נכס חלופי) ולפיכך, כאשר יימכר הנכס החלופי ישולם מס בגין רכיב הרווח הנדחה.
התכלית של ועדת רבינוביץ' הייתה למנוע מצב שבו עסקאות נדל"ן נדחות עקב שיקולי מס. המגמה הינה ברורה, חשובה ואף יעילה לשם הנעת גלגלי המשק.
כחלק מן התנאים לפטור ממס נקבע כי עומדים לנישום 12 חודשים לפני או אחרי המכירה ,לרכוש את הנכס החלופי, וכן למסור הודעה למנהל מסמ"ק על בחירה באפשרות "פטור החילוף", תוך 30 יום מהעסקה הרלוונטית. אי עמידה באופן מצטבר בשני תנאים אלו (ואחרים), ישלול את השימוש בהקלת הסעיף.
לדעתנו, על מנהל מס שבח ליתן פרשנות מקילה בבוחנו עמידה במגבלות הזמן, הן מבחינת מועד ביצוע העסקה השנייה והן מבחינת ההודעה במועד. נביא לצורך העניין שתי דוגמאות:
- מקרה שבו חלו עיכובים בהשלמת תהליך הרכישה אשר אינם תלויים ברוכש כגון הללו המתוארים בסעיף 19 לחוק כגון: אישור בית משפט, מינהל מקרקעי ישראל וכד'. עיכוב של אחת מרשויות המדינה (שלא באשמת הרוכש / נישום) בהנפקת מסמך האשרור הסופי לרבות מסיבות כגון שביתה, השבתה, מלחמה וכדומה, עלולים בקלות להוציא את הנישום ממסגרת סעיף 49יא לחוק, שלא באשמתו.
- מקרה בו עמד המוכר בלוחות הזמנים הנדרשים אולם לא ביקש בעת המכירה/לא הודיע, תוך 30 יום על בחירתו בהחלת הפטור האמור, האם יש לשלול ממנו את הפטור בשל ליקוי טכני מסוג זה?
לדעתנו, כאשר המחוקק מבקש לספק לרשות המבצעת כלים למתן פטור לצורך עידוד עסקאות המשפיעות באופן מרחיב על כלכלת המדינה, ותכלית החוק מתקיימת, על הרשות לאמץ פרשנות מרחיבה/מקילה ולאפשר הפטור המבוקש,בנסיבות כגון אלו.
לפיכך יש לברך גם החלטות מיסוי חשובות (לדוגמה החלטות מס' 134/06, 127/06) המפגינות גישה ליברלית לשחלוף של שנים ואף שלושה נכסים, כשחלוף של נכס אחד (הן בכובע של רוכש והן בכובע של מוכר). גישה זו מגדילה את מעגל הנישומים שיכולים להשתמש בהוראות השחלוף בצורה מושכלת ובהחלט מניעה את גלגלי המשק, ובאותה נשימה מיישמת את תכלית החקיקה.
הכותבים : רו"ח (משפטן) ישי כהן ועו"ד שלומי לוי.
הכותבים הינם מפירמת הייעוץ : ארצי את חיבה פתרונות מיסוי בע"מ
WWW.ARTZI-HIBA.CO.IL
שלומי לוי, עו"דמנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט) רמת גן 52681 טל 03-6134111:פקס: 03-6133113Mail: shlomi@artzi-hiba.co.ilhttp://www.artzi-hiba.co.il
